役所調査
法務局
法務局では、土地・建物の登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面などを取得します。
対象地番の所有権、抵当権の有無など権利関係を知ることが可能です。
また、地積測量図があれば、隣地との境界を現地と照らし合わせて確認することができるでしょう。
近年では情報がコンピュータ化され、登記簿謄本などは法務局に行かなくてもインターネット上で取得することが可能となりました。
・土地の名義
・敷地分割、敷地分筆の状況
・登記簿謄本
・地積測量図
・公図
・土壌汚染の有無
・浸水歴
役所調査
役所
役所では、物件にどのような法令上の制限がかかっているかを調べます。ここでは、役所調査で関係する課をご紹介します。
なお、課の名称は自治体により多少異なりますのでご注意ください。
都市計画課
都市計画課では、用途制限や建蔽率・容積率など建築する上で大切な情報を確認します。
そのほか、防火地域・準防火地域、条例などを確認し、建築に規制や制限がないか調査しましょう。
・用途地域の情報
・計画道路の有無
・区画整理事業について
・建築基準法の該当有無
・道路課
不動産において、敷地と道路との関係は非常に重要な項目です。建築をするためには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接地する接道義務があるからです。
接道義務における「道路」は建築基準法の道路のこと。見た目は道路のような道でも、建築基準法上の道路にはあたらず通路扱いということがあるので注意が必要です。
「この対象地の前面道路は建築基準法上の道路ですか？種類も教えてください」
・基準法上の道路種別
・公道(国道・市道)or私道
上下水道課
敷地内に上下水道引き込みの有無や口径などを調査します。
敷地内に上下水道の引き込みが必要な場合は、工事が必要となるでしょう。
その際、本管の位置によっては多額の工事費用が必要となる可能性があります。また、前面道路に本管があったとしても、本管が細いために新しい引き込みができないことがあるのです。
建築にあたり、上下水道というライフラインは必ず確認しておきましょう。
・上水の引き込み
・下水の排水
・雨水処理
建築指導課
対象物件が土地の場合は、建築に関する制限の有無などを確認します。建築指導課へ行く前に、道路課で建築基準法上の道路の種類を確認しておくとスムーズに調査できるでしょう。
また、対象物件に建物がある場合は、台帳記載事項証明の確認により建築当時の確認済証・検査済証の発行の有無が調査できます。検査済証があれば、当時の建築基準法をクリアした建物であるということが確認できるでしょう。
・自治体が定める条例（建築や道路に関する制限）
・区画整理事業の有無
・教育委員会・生涯学習課
埋蔵文化財包蔵地にかかっているかどうかを確認します。埋蔵文化財包蔵地内の場合、建築前の申請など手続きが必要であることが多く、調査により建築までに時間がかかることがあります。
埋蔵文化財包蔵地は自治体によって確認する場所が異なり、教育委員会や生涯学習課、博物館などで確認することができます。
その他、土壌汚染の有無、区画整理事業などの確認や、町内会の権力が強い地域であれば町内会長を確認しておくことなどが考えられるでしょう。
・埋蔵文化財保護法
・土壌汚染の有無
チェックリスト
施主とのトラブルを防ぎ、スムーズに住宅建築を進めるためには、建築前の役所調査が必要です。
役所調査により、土地の所有権や法令上の制限などを確認することで、接道状況や隣地境界などの問題点を早期発見して、適切な提案ができるようになります。
実際に役所調査を実施する際は、目的を明確にするとともに、現地調査やヒアリングなどの事前準備が重要です。また、漏れなく情報収集を行うために、チェックリストを活用することもおすすめです。
なお、役所調査で確認する項目には、接道に関する情報も含まれます。接道義務については、こちらの記事で詳しく解説しています。